Centro Histórico de Puebla, entre la plusvalía del sur y el abandono del norte
El crecimiento desequilibrado del Centro Histórico ha generado una división social y económica que se refleja en la calidad de los servicios, la infraestructura pública y el costo de vivienda
Daniel Cortés
Por décadas, la escasa regulación comercial e inmobiliaria en el Centro Histórico de Puebla priorizó al sector mercantil y agudizó las desigualdades de vivienda: habitar el sur es tan caro y lujoso como vivir en las zonas de mayor plusvalía de la ciudad, mientras que el norte posee opciones económicas, pero muy rezagadas. Ambas realidades son producto del desplazamiento de la población originaria y de la proliferación del comercio formal e informal.
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Las disparidades entre ambos lugares situados en el mismo polígono no se limitan a los contrastantes costos de rentas y ventas de viviendas. La calidad de los servicios y la infraestructura pública, inclusive la percepción de seguridad y paz, se inclinan favorablemente al sur, y es particularmente notable en colonias como El Carmen, Huexotitla y Gabriel Pastor.
Mientras que en estos polígonos del sur los alquileres rondan entre los 15 mil y 20 mil pesos mensuales, esto sin contar gastos de mantenimiento, al norte las rentas de viviendas –con las mismas características de espacio y servicios– oscilan entre los 2 mil y 6 mil pesos. Es decir, la diferencia es de aproximadamente 300 por ciento.
Según especialistas, las dualidades entre ambos polígonos marcan una línea de desigualdades que no se limitan al acentuado contraste del valor inmobiliario, sino que se trasladan a la calidad de vida de la ciudadanía, pues incluso los servicios públicos, como pavimentación y luminarias, por mencionar algunos, son percibidos con mejor calidad en las colonias del sur.
Al norte, desarrollo e inversiones; al sur, predomina el ambulantaje
Para María de los Dolores Dib y Álvarez, arquitecta egresada de la Universidad Popular Autónoma del Estado de Puebla (UPAEP) y doctora en Procesos Territoriales por la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla (BUAP), el crecimiento desmedido de la ciudad hoy es palpable en el encarecimiento de la vivienda en la zona sur, y el abandono y rezago en el norte.
En ambas demarcaciones el factor común denominador no solo son las espaciosas viviendas construidas el siglo pasado con acabados modernos para su fecha, sino también los altos costos de vivienda, tanto para quienes buscan alquilar como para quienes pretenden comprar.
Aunado a ello, en medio de las casas y departamentos, las calles y avenidas principales destacan por albergar numerosos negocios de diferentes giros, inclusive restaurantes y cafeterías multinacionales que usualmente incrustan sus sucursales al interior de centros comerciales y plazas focalizadas en clientes de alto poder adquisitivo.
Un problema es la expulsión de habitantes originarios por la especulación inmobiliaria, por cambiar también los usos del suelo que se destinan a servicios y comercios que pueden otorgar un mayor ingreso a sus propietariosdetalla la especialista, quien estuvo al frente de la Gerencia del Centro Histórico y Patrimonio Cultural durante 2018.
En contraste, al norte, en barrios como El Tamborcito, Santa Anita y El Refugio, las opciones inmobiliarias mantienen el mismo precio que hace cinco años, inclusive que hace una década, en algunos casos. Es decir, no han sufrido incrementos significativos.
Las viviendas, sin embargo, destacan en su mayoría por ser inmuebles con hacinamiento, generalmente vecindades o edificios con decenas de apartamentos. También hay casas, pero muchas de ellas son de dimensiones reducidas y su escaso mantenimiento estético es notorio.
Aquí también, al igual que en las colonias vecinas del sur, se mantienen decenas de establecimientos comerciales vigentes. No obstante, el que más destaca en esta zona es el informal, particularmente el ambulantaje, que se extiende desde el corazón de la ciudad.
El norponiente y nororiente se fueron quedando para personas de un nivel económico un poco más rezagado. Después, otro problema es que muchas de las casas que originalmente eran casas unifamiliares se fueron convirtiendo en vecindadesapunta.
Colonias cambian su vocación habitacional
Si ambas zonas están cada vez más plagadas de establecimientos comerciales y su actividad mercantil es abundante, ¿por qué las desigualdades entre las dos son más acentuadas?
Según la investigadora Dib y Álvarez, de la Facultad de Arquitectura de la UPAEP, la vida en el sur se ha encarecido a partir de la expulsión de habitantes originarios y de la especulación inmobiliaria, derivada del acelerado cambio de uso de suelo habitacional a comercial.
En otras palabras, rentar y comprar viviendas en esta zona es más caro, esto debido a que los propietarios apuestan vender sus inmuebles a empresarios que transformarán los espacios en establecimientos comerciales, pues el valor de los mismos es más alto de esta manera.
Dicha situación obliga a que las opciones habitacionales disponibles sean cada vez más escasas. Por lo tanto, su precio se dispara. Esto, además, atrae a los propietarios a ofrecer inmuebles con mejores características físicas y estéticas, lo que aumenta su valor.
Por otra parte, el norte mantiene su rezago a partir del ambulantaje, derivado de la escasa regulación y permisividad de las autoridades municipales desde al menos el siglo pasado, lo que ha propiciado problemáticas adicionales, como el abandono de algunas viviendas, crecimiento de inseguridad y la degradación de la calidad de los servicios públicos.
Origen de las desigualdades
Esta división de realidades, cuyas desigualdades se agudizan a partir de una línea imaginaria trazada a partir del zócalo de la ciudad, tiene su origen desde hace por lo menos 100 años.
Dib y Álvarez explica que el auge comercial del Centro Histórico arrancó de forma imparable desde la inauguración del Mercado La Victoria, ocurrida entre los años 1912 y 1915.
Según la investigadora, a partir de este momento, una buena cantidad de comerciantes que vendía en dicho establecimiento comenzó a asentarse en las colonias situadas al norte.
Análogamente, dicho mercado configuró sus inmediaciones en una zona destinada al comercio ambulante, que desde ese entonces no ha sido debidamente regulado por las autoridades municipales. Esto trajo como consecuencia que este tipo de vendedores extendiera sus operaciones en los polígonos aledaños, extendiéndose a colonias del norte.
Uno de los problemas más fuertes es el ambulantaje, que ya desde hace muchos años se ha ubicado más en el norponiente de la ciudad, y esto, desde luego, trae un deterioro mayor en todo (...) Además, muchos inmuebles que que ahí están se han ocupado como bodegas. Esto significa que no tienen ningún mantenimiento ni nadasubraya.
Por otra parte, en el sur la vida social y económica se transformó tras la llegada de la clase media, especialmente a sitios como El Carmen y el Barrio de Santiago –que anteriormente era habitado por población indígena–. Aunque este efecto se presentó desde la década de 1960, se agudizó a finales del siglo, tras el terremoto de 1985 que dañó al entonces Distrito Federal.
La capacidad financiera de estos nuevos habitantes les permitió erigir viviendas más amplias y modernas. Esto, en la época actual, terminó por dotar de mayor valor a sus inmuebles, lo que dio pie a la proliferación de establecimientos comerciales y el cambio de uso de suelo.
Modernización priorizó al sur
Claudia Cristell Marín Berttolini, maestra en Finanzas por la Universidad Iberoamericana Puebla y académica de la misma institución, explica que las diferencias sociales y económicas en el Centro Histórico se deben en buena medida a que el crecimiento homogéneo de la ciudad se enfocó al sur, mientras que la zona norte se resistió considerablemente a la modernización.
Según la especialista, quien ha dedicado varios años de investigación al Centro Histórico de Puebla, el lado sur tuvo un crecimiento más estandarizado, lo que explica su abundante presencia de viviendas. En contraste, el norte mantuvo su vocación industrial y comercial, lo que hoy se traduce en la existencia de fábricas y bodegas.
El sur es más moderno y tiene servicios más nuevos, y, por el otro lado, el norte de la ciudad tiene muchas fábricas (...) que han generado que a su alrededor se conformen espacios habitacionales para personas que trabajan en eso. Es decir, clases obreras y trabajadoras. Mientras que más hacia el centro tenemos casonas y otro tipo de viviendas con un nivel adquisitivo más altoexplica.
A partir de ello, afirma Marín Berttolini, el norte empezó a albergar obreros y trabajadores de la industria instalada en esa zona. Esto originó algunas de las opciones inmobiliarias que hasta hoy persisten, entre las que destacan las viviendas verticales (departamentos) y vecindades.
El problema es que el norte no se modernizó como lo hizo el sur. Y aunque en términos de conservación histórica esto representa la oportunidad de mantener vigentes algunos inmuebles de la época novohispana, la investigadora explica que dicho estancamiento se ha traducido en el desplazamiento de la población, dejando varios inmuebles inhabitados en la zona.
Marín Berttolini explica que el abandono de las viviendas en el norte se agudizó recientemente tras el terremoto de septiembre de 2017, que dañó diversos inmuebles del estado.
Dicha situación, sin embargo, deriva en problemáticas adicionales que afectan la percepción social de inseguridad, y contribuyen a que las propias autoridades disminuyan su presencia en el norte, no solo mediante la aplicación de programas sociales sino también de obra pública.
Abandono de viviendas agudiza desigualdad
De acuerdo con un análisis elaborado por las investigadoras e investigador de la Ibero Puebla, Francisco González, Yamel Minutti y Paulette Zafra, el abandono de viviendas y la expulsión de habitantes originarios del Centro Histórico de Puebla ha dado pie a que dicho polígono ahora sea meramente un espacio comercial y administrativo, y no prioritariamente residencial.
Según el reporte, el abandono inmobiliario, tal como ha ocurrido en algunos inmuebles del norte de la ciudad, ha llevado a que algunos polígonos del Centro Histórico sean habitados en su mayoría por personas con mayor marginación. Todo este proceso, describe el documento, ha generado una segregación social en el corazón de la ciudad.
Por otra parte, la investigación subraya que la revalorización de las colonias, situación derivada de la gentrificación, atrae a personas ajenas a las comunidades originarias, pero con ingresos más altos.
De esta manera, el análisis destaca que el Centro Histórico se divide en dos dinámicas sociales opuestas, pues un lado destaca por el hacinamiento de personas que viven en condiciones precarias, mientras que el otro se erige como una zona de alta plusvalía.
Retos actuales
Las expertas coinciden en que la especulación inmobiliaria y la gentrificación han priorizado la modernización de las colonias del sur del Centro Histórico. Dichas diferencias, originadas hace más de un siglo, agudizan las desigualdades de vivienda y la calidad de vida de las y los habitantes.
En ese sentido, Dib y Álvarez, investigadora de la UPAEP, expone que uno de los retos para equilibrar las condiciones socioeconómicas del Centro Histórico, evitando que se degrade la vida de los habitantes originarios, es aplicar la reglamentación en materia comercial.
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La experta indica que la regulación del ambulantaje y la instalación de establecimientos comerciales corresponde a las autoridades municipales.
Los retos son, primeramente, regular. Existen reglamentos en cuanto al uso de las calles y demás que no se aplican. Es un problema grande que tiene el ayuntamiento (...) pero la autoridad tiene que imponersedestaca.
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